我从这份大数据报告，窥见了未来房价走势

　　最近一直在到处考察市场，之前去了柬埔寨，今天拖着大箱子在香港到处跑。今天给大家带来这份「呕心沥血」的数据报告分析，希望大家支持并转发。

　　文 | 地产八卦女

　　1st曾经发过一篇《

　　上海房价为什么是5万+？大数据告诉一个你忽视的原因》。

　　在“一房一万”的这篇文章里，罗列了这样几个数据：2018年8月上海（楼盘）链家挂牌均价：56297元2018年8月深圳（楼盘）链家挂牌均价：55481元2018年8月北京（楼盘）链家挂牌均价：62761元

　　很显然，北上深三个一线城市的房价，都重重的落在了 5-6万的头上。因为是二手房交易，这样的价格很显然跟政府限价没有关系。

　　那么，为什么一线城市的房价会是5-6万元/㎡？因为在二手房的世界里，大部分的北上深家庭只还得起300万元的房贷。

　　以一套房500万元、平均首付4成、贷款年限20年计算，普通一线家庭大多贷款300万元，平均每月还款将近2万元。

　　而从收入的角度看，北上深的单人平均工资，也正是1万元。换算到两口之家，每个月2万左右的收入，刚好能够支付还款。

由此，从这方面看，300万的贷款，成了一线城市房价的一个“大顶”。正是因为大部分普通家庭的还款极限是300万元，所以一线城市的房价均价，基本在5-6万元的档次里徘徊。而另一方面，房贷除了能反映城市房价之外，房贷本身还是一项事关居民阶层的数据。“北京买房那些事儿”有篇文章就提到，贷款额度小于 100万，仅仅是上车。贷款额度超过500万，才是真正的高级白领或中产。

为什么这么说呢？一般而言，除去那些故意制造假流水炒房的人群，房贷额度的审批通过，其实反映了房贷申请人的资产和流水状况。能够申请到大额房贷的，一般肯定是资产质量较好、银行流水较优的富人。2nd

　　刚才我们从个人角度，阐释了房贷对于个人买房的一些影响。那么，对于城市的房价走势，我们又能从房贷的角度，看出哪些端倪呢？

　　我们知道，在最近几个月，地产行业已经从火爆的2015-2017，转向调控更加严厉的2018。例如近期盛传的厦门（楼盘）、上海、北京、成都这几个城市，房价大都量价齐跌，厦门传出崩盘的谣言；2016年之前各大城市出的地王，有很多至今尚未开盘，甚至尚未开工；2018年的土地市场，开始涌现流拍迹象，如北京、太原（楼盘）；棚改政策方面一度传出收回审批权限，导致地产股一度大跌......如此种种迹象，都似乎预示着中国各大城市的房地产市场，确实面临着不小的转型压力。

　　然而，贝壳研究院最近出了一份报告显示，2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。

　　要实现小康、实现现代化的三大目标，需建立在城市化率到达70%的基础上。而中国目前大约只有58%左右。房地产市场的未来根本不用担心。

　　也就是说，虽然中国城市化非常迅速，但还远未达到发达国家水平。随着人口继续往一二线城市冲，一二线城市将作为将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

　　此外，据任志强先生爆料说，中国城镇约有3亿个家庭户口，以此计算住房面积，是够的。但任志强表示，这个算法忽视了大量未分户的独居户，包括老年人口和成年独居子女。据统计，这两类人独居人口已经超过了7500万。

　　独居人口和我们此前提过的家庭小型化趋势是一致的。经济越发达，独居的比例越高，西方发达国家早已如此。从大家庭到独居，住房的需求一定是不断增加的，它能在很大程度上对冲人口老龄化带来的住房过剩问题。

　　由此，房价在未来大概率还要上涨。

　　只是 ，上涨的时间临界点和地理临界点，又在哪里呢？3rd　　从个人收入角度看，只有当居民收入水平上涨，中国城市房地产的房价才会水涨船高。

　　而根据贝壳研究院的数据，虽然中国城镇和农村人口的收入都在增加，但城镇人口，特别是位于财富顶端TOP10%的人的收入增长更为迅速。

　　据贝壳研究院数据，中国的基尼系数已经到达0.47，已经接近美国的0.48，远超欧盟0.3的平均水平。

　　在当前一二线城市限购的条件下，基尼系数高企、top10与last50之间的差距扩大，意味着一二线顶级物业价格可能大幅上涨。相应的，二三线城市的普通物业，则因收入上涨继续保持细微的上浮。

　　而从房贷政策来看，收入增长，对于房价走势的影响几乎可以忽略不计，因为中国楼市是政策市，中国楼市的涨势，主要是房贷利率的涨跌完成的。

以北京为例，房贷利率的变化对于市场起到了关键的助推作用，单独的行政措施不及房贷政策调整。2013年二季度，北京开始认房认贷，到了年底信贷紧张，房价累计下跌12%；2014年9月开启贷清不认房，随后信贷明显放松，16年末房价同比上涨55%；2017年3月开启认房认贷，并伴随房贷利率逐步上浮，房价累计下跌14.3%。

　　那么，房贷利率的涨跌，具体是如何影响房价的？

　　还是以北京为例，对于首套购房者而言，以300万贷款计算，贷款25年，以等额本息方式还款，与2017年3月相比，2018年5月贷款约多还38.6万，贷款成本上升，导致套均总价和面积减少，房屋单价也开始降低。