仲量联行2018年第三季度上海房地产市场回顾
2018年10月12日，上海——金融服务、科技新媒体、以及联合办公企业依然是需求的主要驱动力。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“由于租赁需求提升，空置率下降，浦西中央商务区租金增长加快。” 零售方面，消费持续升级，促使市场需求更加细分多样，包括新零售概念店、电动汽车和商务休闲服饰品牌共同促进租赁需求。 住宅方面，由于新开楼盘增多，销售量持续回暖。物流方面，得益于三个新项目竣工，净吸纳量随即增长。
办公楼
金融服务类、科技新媒体以及联合办公企业推动办公需求。浦东中央商务区内，资产管理公司和保险公司表现活跃。金融业的开放改革促进了外资银行将其代表处升级为分支机构办公室的扩张需求。在浦西中央商务区，联合办公继续扩张，而开发商也开始投资自己的联合办公品牌。除了资管公司及专业服务类企业，零售品牌也在浦西中央商务内寻找扩张机会。非中央商务区市场租赁势头保持强劲，科技和媒体企业的升级和扩租需求持续。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“尽管非中央商务区各板块的新供应量仍保持高位，新兴形成的板块得益于其清晰的定位和产业导向，租赁表现优异。”
三个项目为甲级办公楼市场新增约173,000平方米。位于浦东中央商务区的泰康保险大厦、浦西中央商务区的徐家汇中心2期1号楼、以及位于浦东非中央商务区的世贸中心三期于本季度竣工入市。浦东中央商务区内空置率环比上升0.6个百分点至11.1%。浦西中央商务区空置率改善，环比下降2.2个百分点至8.7%，该区域内甲级办公楼在客户流失去非中央商务区后，逐渐吸引到新客户入驻。由于非中央商务区内新近竣工的项目持续吸引到有升级需求的租户，非中央商务区整体空置率下降2.2个百分点至23.9%。
空置率改善，浦西中央商务区租金上涨。空置率的下降提升了浦西中央商务区内业主的心态，租金环比上涨1.2%至人民币9.7元每天每平方米。浦东中央商务区租金小幅上涨0.5%。在非中央商务区市场，持续的新增供应使得租金增长缓慢。中央商务区内稳定的租金迫使新兴中央商务区板块租金的增幅放缓，而一些新生的板块因定位精准，租金表现突出。
销售型办公楼
新项目相继入市，上海优质销售型办公楼销量复苏。历经连续六个月供应短缺的情况后，2018年第三季度共六个项目合计约203,642平方米开盘。成交量恢复至164,799平方米，较去年同期增长161.0%，环比上涨70.0%。本季度大量成交仍集中于虹桥商务枢纽板块，原因主要是该区域内可售的高品质物业较多且商务氛围和商业配套在不断改善。由于虹桥商务枢纽板块临近高铁站，内资制造业企业，特别是总部位于长三角区域的企业，把该片区作为购买物业的首选之地。除此之外的其他区域需求保持稳定。整体市场售价环比上涨0.5%。预计今后一年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。
产业园区
多种需求推动核心产业园区的净吸纳量。2018年第三季度共有五个新项目竣工，合计建筑面积282,000平方米。尽管供应量偏高，强劲的需求帮助整体市场空置率环比下降1.1个百分点至12.1%。科技新媒体、制药及医疗类企业持续寻求扩张面积。例如，音频公司喜马拉雅在张江剑腾内租赁26,000平方米以满足其扩张的需求。制药研究公司Covance在张江亚兰德租赁了7,000平方米的办公面积。此外，联合办公运营商继续在产业园区市场扩张。氪空间在漕河泾科技绿洲中承租约6,000平方米，而WeWork在张江凯瑞大厦内新设7,000平方米。
租金持续上涨。 产业园区总体租金环比微幅上涨0.3%，至人民币4.4元每天每平方米。新近竣工的项目租赁表现强劲，开始提高租金。鉴于良好的租赁势头以及交通通达性的改善，漕河泾板块和张江板块内的部分业主继续提高租金预期。
零售
零售商改变自身，以适应消费者的预期升级和全新的办公着装标准。本季度电商和实体商场继续整合，越来越多的线上集合店开设了实体店，将其购物体验向线下延伸。仲量联行上海区零售地产部总监、中国区业主代表负责人隗然指出：“许多企业开始倡导更加休闲化的办公着装标准，催生了商务休闲和运动服饰品牌的强劲需求。” 来自电动汽车品牌的租赁需求也在上升，主要由于降低关税和对于车牌配额的预期导致消费者对这类电动汽车的兴趣增加。
五个核心区项目和五个非核心区项目入市，总计建筑面积56.9万平方米。本季度的新开业项目大都是定位于周边家庭的社区商业，业态配比以餐饮和生活服务为主；而凯德晶萃广场则囊括了更多的时尚零售租户，以服务其所在商圈区域内拥有相对更高消费力的大量人群。另外，上海世茂广场完成改造，于本季度末开业。受部分新开业项目的空置率高于平均水平影响，核心区域空置率从10.2%微幅上升至10.6%。由于普陀和新江湾城吸纳量表现强劲，非核心区域空置率则从9.6%小幅下降至9.3%。
租金增长加速。核心区域零售市场首层租金同比上涨1.9%至人民币51.1元每天每平方米，非核心区域首层租金同比上涨3.5%至人民币20.2元每天每平方米。核心区域的租金增长主要受到南京东路所驱动，而闵行区则继续支撑着非核心区域的租金增长。
物流
新项目竣工入市，带动市场净吸纳量上升。第三方物流和制造业需求强劲。仲量联行中国工业部总监司徒艺（Stuart Ross）表示：“奉贤是最活跃的子市场，部分原因在于大量涌入的新供应提供了可租赁面积，第三方物流和供应链管理公司的租赁表现活跃。”有鉴于此，非保税净吸纳量达到66,000平方米，较2018年第二季度增加近10,000平方米。尽管吸纳量稍低于预期，然而考虑到上海的吸纳量通常与供应量同步增长，吸纳量将会随着预租在新项目中的生效而上升。鉴于整体需求依旧强劲，问询量保持在高位，我们预计新项目将随着时间的推移而被消化。
三个新项目为上海市场总存量增加275,000平方米。历经几番推迟，GLP奉贤和GLP临港项目在上海东区的奉贤完工。这两个项目为奉贤新增235,000平方米的供应，奉贤市场总存量增至785,000平方米，成为仅次于上海西部松江市场的第二大子市场。非保税市场整体空置率上升3.7个百分点至6.9％，主要由于奉贤子市场的大量供应，导致上海东部市场空置率上升至8.6％。另外受供应限制，上海西部市场的空置率下降至接近0.7％的低位。
租金增长进一步加快。尽管空置率上升，但市场租金仍以几年来最快的速度上涨。2018年第三季度租金环比上涨1.5％至人民币1.38元每天每平方米。 上海西部的租金增长尤其强劲，因为空置率低，供应有限以及强烈的需求使得业主有信心提高租金。另外国内外投资者也都在积极寻找上海物流项目的投资机会。虽然意向投资者数量持续增长，但可售资产依然有限，导致一些投资者转向其它细分物流市场。 例如，奉贤的冷链仓库就于本季度售出。
住宅
