房地产是周期之母，关系国计民生。房地产在有力推进中国城市化、经济增长、民生改善等同时，也存在一些突出问题。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。我们梳理了房地产市场的六大失衡，建议以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，发挥房地产实体经济功能，回归居住和制造业属性。
摘要
中国房地产市场存在六大失衡。
1）土地供需失衡：一是建设用地在城镇、乡村之间配置失衡。2016年中国常住人均乡村、城镇建设用地分别为326、119平方米，乡村是城镇的2.7倍。二是城镇用地在地区、城市之间配置失衡。分城市看，2006-2017年1000万人以上城市城区人口增长34.1%，但建设用地仅增长6.1%，居住用地仅增长1.1%；20万人以下城市人口增长1.5%，建设用地增长19.8%，居住用地增长15.3%。人地分离、供需错配导致一二线高房价、三四线高库存。三是城镇建设用地在利用结构上配置失衡。2017年中国城镇居住用地比例为31.4%，明显低于美国的46.9%、日本的61.3%。
2）房地产调控失衡：中国房地产调控重抑制需求轻增加供给，重短期调控轻长效机制，且信贷政策变动频繁。“调首付比例”、“限购”等需求端短期行政手段，误伤刚需，且松动后需求会反弹。2002-2018年的6轮调控，政策切换是应对风险的应急性选择，长效机制构建不足。2003-2018年累计动用全国性金融调控达12次，首付比例在20%-60%之间频繁变动，利率在基准利率7折-1.3倍间变动。2015年以来长效机制逐步推进，但限售、限价、限签等当下不合时宜的调控政策尚未修正，金融、土地、财税、住房保障等一揽子长效管理机制有待建立。
3）房地产与实体经济关系失衡：房地产一半是金融，一半是实体经济，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP的23.1%。过去由于人地失衡、供求错配、货币超发等因素，房价快速上涨推高实体经济成本，吸引资金脱实向虚，金融属性超过实体属性。2009-2018年全国工业用地均价、新建商品住宅销售均价分别上涨1.4、1.9倍，一线城市二手房均价上涨4倍以上。2000-2018年中国住房市值年均增长15.7%，超过名义GDP的13%，住房市值与GDP的比例从234%增长到356% 。近几年以房贷为主的居民部门杠杆率过快上升。2008-2018年中国居民杠杆率从17.9%升至52.6%，居民家庭债务收入比由31.0%增至86.9%。
4）房地产收入结构失衡：2018年土地出让收入和房地产专项税相当于地方财政收入的34.4%，房地产收入重建设交易轻保有，存量房时代土地财政亟待转型。2017年中国土地出让收入和房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模与地方财政收入的比例分别为31.6%、3.5%和2.3%。2015年OECD国家保有环节税收占GDP比重为1.1%，中国为0.6%，低于英国、加拿大、美国的3.1%、3%、2.6%。
5）住房供给结构失衡：中国住房供给体系重销售轻租赁，保障房供给不连续，中等收入住房支持不够，多元主体供给型的住房体系尚未建立。2015年中国城镇居民买房、自建、租赁以及其他比例为45：34：16：5，租赁比例远低于德国、日本、英国、美国的55%、39%、37%、36%。中国多数保障房将非户籍以及不符合保障房申请条件、但又买不起商品房的“夹心层”家庭排除在外，进入门槛较高，但退出门槛相对较低。
6）住房占有失衡：最低10%的家庭仅使用不到3%的住房面积，而最高10%家庭使用约20%的住房面积。2010年，最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%；2015年小普查数据存在一定抽样问题，导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%，最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别明显降至19.6%、36.9%；最新情况有待2020年人口普查公布。
2政策建议。1）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。坚持都市圈城市群战略，以新增常住人口与土地供应挂钩，替代旧的农业转移人口落户数量与土地供应挂钩，优化城镇用地在城乡、地区和城市之间的配置。2）保持房地产金融政策稳定，回归实体经济和居住属性。支持刚需和改善型购房需求、抑制投机性需求，保持货币金融政策连续性和稳定性，支持房企合理融资需求。3）丰富供应主体，转变住房供应结构。大力发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系；加快构建“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的住房供给体系。4）稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型。按照立法先行、充分授权、分步推进的节奏稳步推进，并针对中低收入家庭、特殊用途住房，设立税收优惠。5）房地产政策从短期调控到长效机制构建，从抑制需求到增加供给。将合理有效的短期调控升级到制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制，并从注重增加供给，促进长期供需平衡。
风险提示：政策推动不及预期。
目录
1 中国房地产市场存在六大失衡
1.1 土地供需失衡
1.2 房地产调控失衡
1.3 房地产与实体经济关系失衡
1.4 房地产收入结构失衡
1.5 住房供给结构失衡
1.6 住房占有失衡
2 政策建议
正文
1中国房地产市场存在六大失衡
1.1土地供需失衡
随着中国城市化推进，大量人口由农村进入城镇；并且，进入城市化中后期后，人口更加向收入更高的核心城市和大城市群集聚，但是土地供给面临三大失衡。
第一，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度排斥了市场对城乡人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村原有的宅基地，形成农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。根据国家统计局和自然资源部数据，2009-2016年乡村常住人口从6.89亿人减至5.90亿人，减少约1.0亿人；但乡村建设用地面积不减反增，从18.47万平方公里增至19.20平方公里，增加0.73万平方公里。人均城镇建设用地从112平方米上涨为119平方米，仅增长5.8%；而人均乡村建设用地从268平方米增长为326平方米，增长21.5%，是人均城镇建设用地的2.7倍。
第二，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势明显背离，造成土地在地区之间配置失衡。分地区看，2009-2016年东部城镇建设用地增量比例低于城镇人口增量比例12.9个百分点；而中部、东北、西部分别高1.7、4.4、6.8个百分点。分规模城市看，2006-2017年1000万人以上城市城区人口增长34.1%，但建设用地仅增长6.1%，居住用地仅增长1.1%；20万人以下城市人口增长1.5%，建设用地增长19.8%，居住用地增长15.3%。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存。而且货币长期超发使得广义货币增速多高于名义GDP增长，尤其刺激供给短缺、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998-2018年中国M2年均增长15.2%，明显高于GDP年均增长12.5%。从城镇住房套户比看，2018年一线、二线、三四线城市分别为0.99、1.06、1.12，一线城市住房供给偏紧。
