编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
“让我们蹬水过河，到树荫下休息”，这句话出自海明威笔下，一部写自人生低谷的长篇小说中。
这部名为《渡河入林》的小说，评价毁誉参半：爱的人自然有无数爱的理由，而不爱的，则称之为海明威最糟糕的一部长篇小说。
如此遭遇，于华夏幸福而言似乎同样应景。
2018年前后，华夏幸福历经险资平安加盟、引入明星经理人吴向东等大动作，日渐成为行业聚焦的一家标杆企业。
到了2020年，更多消息纷至沓来。有人看到了华夏幸福重启拿地、新业务遍地开花，有人则看到了行业下行与地产调控持续升温之下，这家企业面临的局面愈发艰难，褒贬不一的评价比比皆是。
然而，没人能想到《渡河入林》带来争议后，海明威又完成了一部传世经典——《老人与海》。
世事难料，多年以后回过头看华夏幸福，当人们回溯这段过往，华夏幸福蹬水过河，是到树荫下休息？还是在树林里消失？
一卷终了，后世凡尘，谁又知晓？
产城天平
从2002年入主固安至今，华夏幸福透过产业新城攻城掠地已有18载。
在吴向东看来，产业新城模式是华夏幸福的传统业务，是华夏幸福起家和看家的东西，没有理由不把产业新城的业务做得更好。
而王文学更是表示：“选择产业新城，今生无悔！”
2020年，华夏幸福产业新城业务迎来了最高光时刻。根据半数据，2020年上半年，受疫情影响，华夏幸福实现主营业务收入371.43亿元，同比微降3.51%，实现归属于上市公司股东净利润60.62亿元，较上年同期下降28.52%。
期内，该公司实现园区结算收入198.44亿元，同比增长45.68%，房地产开发收入为159.59亿元。这意味着，华夏幸福的产业新城业务营业收入首次超越地产业务。
华夏幸福产城收入的增加，一方面是因为前些年投入的项目进入了成熟期，另一方面，产业新城业务顺应了国家发展的方向和区域发展的规律。
无论基于何种因素，都不得不承认，这是华夏幸福一个具有里程碑意义的事件。
数据来源：企业财报、观点指数整理
对比过往数据，房地产开发一直都是华夏幸福收入贡献的主力军，基本上是园区结算收入的1.5倍到2倍。甚至在环京市场整体低迷，孔雀城业绩出现下滑的情况下，房地产结算收入仍占到了总营收的六成。
因此，当华夏幸福产城收入首度超过地产收入时，也不免在资本市场掀起一阵风浪。但与此同时，市场同样关注到华夏幸福产城业务新增为零、地产业务逐年递减等情况。
据观点地产新媒体查阅，自2018年起，华夏幸福产业新城业务踩了急刹车，近两年鲜少新增项目。同年，该公司新签署产业新城和产业小镇PPP项目协议为18个，较上一年减少3个。而2019年，华夏幸福新签PPP项目仅有7个，2020年上半年则为零。
2020年11月23日，华夏幸福管理层在上证互动平台回答投资者提问时表示，2020年以来，公司无新增PPP协议。
随后的12月18日，麦当劳宣布联合四大供应商泰森、宾堡、新夏晖、紫丹与华夏幸福基业股份有限公司签约，计划投资15亿元，在孝感建设麦当劳湖北供应链智慧产业园，这成为华夏幸福年内新增的首个PPP项目。
数据来源：企业财报、观点指数整理
对华夏幸福而言，产业新城业务前期投入大、回报周期长，对企业资金占用情况是非常大的。
2020年年末，市场还流传过一份方案，即华夏幸福产业新城下属的60多个区域，关停金安、文安、邯郸、泾阳等30个没有业绩的区域，只聚焦固安、南京、中山等18个优质项目。 甚至有消息称，华夏幸福或将转让部分三四线产业新城项目全部或部分权益。
拿地变奏
对房企而言，各项业务此消彼长亦属正常调整。
2020年，华夏幸福新业务接连落地北京、武汉、广州和深圳等地，房地产开发业务则呈现下滑趋势。
数据显示，2020年1-9月，华夏幸福地产业务签约销售总额为600.85亿元，同比降幅逾四成；根据观点指数发布的《2020中国房地产销售TOP100》，华夏幸福过去一年销售总额为963亿元，排在第48位，较3年前巅峰时期相去甚远。
有分析认为，华夏幸福地产销售下跌的原因，一方面源于业务重心偏移，另一方面，则是前两年拿地减少所致。
据观点地产新媒体获悉，华夏幸福2017年、2018年减少了土地端的投资，该公司副总裁兼CFO吴中兵曾提到，2018年公司为了防控风险，控制了投资规模，经营性支出大幅降低，一定程度上存在着投资不足的情况，比如说2018年投资性支出同比下降了20%，其中拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。
对比来看，2016年、2017年，华夏幸福拿地金额分别为140亿元、299.5亿元，拿地面积为453.09万平方米、560.36万平方米。
2018年，华夏幸福在土地投资支出102.47亿元，仅为2017年的一半。
数据来源：企业财报、观点指数整理
对一家房地产企业来说，土地意味着可持续发展潜力，土地投资端不足，影响直接反应在销售端。
2018年，华夏幸福销售规模突破1600亿，但在2019年触顶下滑至1451.59亿元，2020年则不足千亿。
另一方面，华夏幸福是一家非典型房企，一直依靠地产开发和销售现金流为产业新城开发建设补血，这模式被业内称作“以房养园”。
过往十多年间，这种模式为华夏幸福产业新城业务发展和壮大贡献了大量现金流，从而使整体资金水平处于相对合理并可持续运营的水平。
当住宅销售出现下滑，华夏幸福通过住宅回笼资金覆盖产城开发前期投入的模式就需要调整，不然会造成资金链日渐紧绷。
2019年以来，华夏幸福加大了土地端的投入。数据显示，2019年拿地金额为311.05亿元，拿地面积421.28万平方米，截至年末持有待开发的规划计容面积是1058万平方米。
业绩会上，华夏幸福管理层提到：“在高周转模式下，虽然2019年取地量增加不少，但仍然需要增加土地储备，2020年一二季度要全面储备土地。”
表现在投资端，2020年以来，华夏幸福先后增加拿地额度。截至2020年前11月，这家企业土地支出达到393.15亿元，超过2019年全年拿地金额，新增土地面积321.83万平方米。
观点地产新媒体注意到，在增加土地端投资同时，华夏幸福亦不断向商业倾斜。前11月新增土储当中，大宗商业、商住地块共计16宗，涉及拿地金额接近200亿元。
近年来，华夏幸福加大力度探索多元化业务，如大型商办综合体业务、城市更新、租赁住房业务等，这也是平安加盟之后的最大改变。
平安结
2018年7月，平安入股华夏幸福。
根据公告，华夏控股向平安资管协议转让持有的华夏幸福5.8亿股股票，转让之后，华夏控股及一致行动人持有华夏幸福股本比例由62.37%变为42.67%，平安资管持股比例为19.88%。
引入平安资管后，华夏幸福的资金问题暂时得以解决。
